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Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird angewendet, um bebaute Grundstücke zu bewerten, wenn beispielsweise für Wohnungseigentum, Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser die Erbschafts- und Schenkungssteuer festgesetzt werden soll. Als Bewertungsgrundlage dienen dabei die Kaufpreise von Grundstücken, die mit dem zu bewertenden Grundstück weitgehend übereinstimmen, wobei primär die Vergleichspreise der Gutachterausschüsse herangezogen werden. Das Verfahren darf besondere privatrechtliche oder öffentlich-rechtliche Belastungen, die Einfluss auf den Wert haben, ausdrücklich nicht einbeziehen. Zwei Varianten können beim Vergleichswertverfahren zum Tragen kommen. Das Vergleichspreisverfahren stützt sich auf die Verkaufspreise ähnlicher Grundstücke, die von den Gutachterausschüssen herausgegeben werden oder auch auf Unterlagen der Finanzämter aus Verkäufen ähnlicher Grundstücke. Beim Vergleichsfaktorverfahren werden stattdessen vergleichbare Bezugseinheiten berücksichtigt. Dies können zum Beispiel Raum- oder Flächeneinheiten sein, wobei unter Umständen auch noch der Bodenwert mit einfließt. Multipliziert man den Jahresertrag oder eine andere definierte Bezugseinheit des Grundstückes mit dem Vergleichsfaktor vom Gutachterausschuss, erhält man den Vergleichswert.

Sachwertverfahren

Soll ein bebautes Grundstück bewertet werden – z.B. um die Erbschafts- und Schenkungssteuer zu ermitteln – wird das Sachwertverfahren herangezogen. Es kommt zum Einsatz bei Wohnungseigentum, Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäusern, für die kein Vergleichswert vorhanden ist. Auch bei Grundstücken, die geschäftlich oder gemischt genutzt werden und für sonstige bebaute Grundstücke, für die auf dem lokalen Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermittelt werden kann, wird das Sachwertverfahren eingesetzt. Um den Grundbesitzwert zu berechnen, ermittelt das Verfahren zunächst den Bodenwert und den Gebäudesachwert getrennt voneinander, addiert beide Werte und multipliziert die Summe mit dem Marktanpassungsfaktor.

Ertragswertverfahren

Lässt sich für bebaute Grundstücke (Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke, gemischte Nutzung) auf dem lokalen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln, wird das Ertragswertverfahren genutzt, um z.B. die Erbschafts- und Schenkungssteuer festzustellen. Dabei werden der Gebäudeertragswert und der Bodenwert getrennt voneinander berechnet. Um den Gebäudeertragswert herauszufinden, stützt man sich auf den Reinertrag des Grundstückes, der sich ergibt, wenn man die Bewirtschaftungskosten vom Rohertrag abzieht. Der Reinertrag wird dabei von verschiedenen Faktoren wie der angemessenen Verzinsung des Bodenwertes und dem Liegenschaftszinssatz beeinflusst. Um den Bodenwert zu ermitteln, werden die Fläche und Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse herangezogen bzw. die Werte vergleichbarer Flächen, falls keine Bodenrichtwerte vorhanden sind. Die Summe aus Bodenwert und Gebäudeertragswert bildet den Grundstücksertragswert, wobei mindestens der Bodenwert anzusetzen ist und sonstige bauliche Anlagen regelmäßig mit dem Ertragswert abgegolten sind.