Attraktive Kapitalanlage im Münchner Lehel - vermietete Gewerbeeinheit mit ca. 5,74% Bruttorendite!
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Diese vermietete Gewerbeeinheit im begehrten Münchner Lehel bietet Kapitalanlegern eine attraktive Kombination aus laufenden Mieteinnahmen, etablierter Innenstadtlage und langfristiger Perspektive.
Die insgesamt ca. 151 m² große Gewerbeeinheit befindet sich in einem gepflegten, denkmalgeschützten Wohn- und Geschäftshaus aus dem Jahr ca. 1906 und erstreckt sich über zwei direkt verbundene Ebenen.
Das ca. 65,36 m² große Erdgeschoss verfügt über eine großzügige Schaufensterfront, zwei separate WCs und einen Küchenanschluss. Das ca. 94,28 m² große Untergeschoss bietet zwei großzügige Räume, zwei separate Lagerbereiche sowie Raumhöhen von teilweise bis zu ca. 3,50 m.
Besonders hervorzuheben ist die flexible Erreichbarkeit: Das Erdgeschoss verfügt über einen eigenen Zugang, während das Untergeschoss sowohl über einen separaten Gebäudezugang mit Aufzug als auch über eine interne Treppe erreichbar ist. Dadurch ist auch eine weitgehend unabhängige Nutzung der Ebenen möglich.
Die Einheit ist vermietet und erzielt eine monatliche Nettokaltmiete von 3.300 EUR bzw. 39.600 EUR p.a. Bei einem Kaufpreis von 690.000 EUR entspricht dies einer Bruttomietrendite von ca. 5,74 % p.a. und einem Kaufpreisfaktor von ca. 17,4. Zusätzlich leistet der Mieter derzeit eine Nebenkostenvorauszahlung von 450 EUR monatlich.
Der Mietvertrag läuft zunächst bis zum 31.10.2029 und beinhaltet eine Verlängerungsmöglichkeit. Damit bestehen planbare Mieteinnahmen bei gleichzeitig langfristiger Perspektive.
Für das denkmalgeschützte Gemeinschaftseigentum sind weitere Maßnahmen, u. a. an Fassade und Aufzug, vorgesehen, die aus der Rücklage finanziert werden sollen. Daraus kann sich für den Käufer ein steuerlich relevanter Betrag von mindestens ca. 20.000 EUR ergeben. Die konkrete steuerliche Behandlung ist individuell zu prüfen. Die zentrale Lage im Lehel, die laufenden Erträge und das langfristige Entwicklungspotenzial machen die Einheit zu einer interessanten Kapitalanlage.
* Direkter Zugang vom Erdgeschoss über eine großzügige interne Treppe zu den Untergeschossflächen
* Zugang zum Treppenhaus und Aufzug aus dem Untergeschoss
* Die Sanitäranlagen bestehen jeweils aus einem separaten Damen- und Herren-WC, die im Jahr 2019 umfassend modernisiert und einschließlich der Elektroinstallationen in den WCs erneuert wurden.
* Küchenanschluss im EG vorhanden
* Verkaufsflächen und Innentreppe mit Terra-Cotta-Bodenbelägen
* Untergeschoss mit zwei großzügigen Räumen, zwei separate Lagerbereiche und Raumhöhen von bis zu ca. 3,50 m
* Gepflegter und laufend instand gehaltener Gesamtzustand
* Denkmalschutzobjekt mit repräsentativer historischer Architektur aus ca. 1906
* Insgesamt 6 Etagen (UG - DG)
* Vielseitige Raumaufteilung mit attraktiver Kombination aus Verkaufs-, Neben- und Lagerflächen
* Vielseitig gewerblich nutzbar, vorbehaltlich der jeweiligen öffentlich-rechtlichen und mietvertraglichen Zulässigkeit
* Für 2027 sind Maßnahmen an Fassade und Aufzug vorgesehen; nach aktuellem Stand soll die Finanzierung aus der vorhandenen Erhaltungsrücklage erfolgen
Die Gewerbeeinheit befindet sich in begehrter Lage im Münchner Lehel, einem der traditionsreichsten und gefragtesten innerstädtischen Viertel der Landeshauptstadt. Die unmittelbare Nähe zur Isar, zur Münchner Altstadt und zur Maximilianstraße verbindet ein repräsentatives Umfeld mit kurzen Wegen und einer ausgezeichneten urbanen Infrastruktur.
Das Lehel zeichnet sich durch seine gewachsene Altbaustruktur, attraktive Wohn- und Geschäftshäuser sowie die besondere Mischung aus Wohnen, Arbeiten, Gastronomie, Einzelhandel und Kultur aus. Die Umgebung wird von historischen Straßenzügen und einer hochwertigen innerstädtischen Bebauung geprägt. Gleichzeitig befinden sich mit der Isar und dem Englischen Garten zwei der beliebtesten Münchner Freizeit- und Erholungsbereiche in kurzer Entfernung.
Auch die Innenstadt mit Maximilianstraße, Altstadt, Hofgarten und Odeonsplatz ist schnell erreichbar. Zahlreiche Geschäfte, Restaurants, Cafés und Einrichtungen des täglichen Bedarfs befinden sich im näheren Umfeld. Die zentrale Lage sorgt damit sowohl für eine hohe Wohn- und Aufenthaltsqualität als auch für ein attraktives Umfeld für gewerbliche Nutzungen.
Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist sehr gut. U-Bahn- und Tramverbindungen ermöglichen eine schnelle Erreichbarkeit weiterer Innenstadtlagen sowie anderer Münchner Stadtteile.
Die Kombination aus Innenstadtnähe, Isarlage, gewachsener Nachbarschaft und sehr guter Verkehrsanbindung macht diesen Standort zu einer gefragten Adresse für unterschiedlichste Gewerbekonzepte - und zu einer Lage, die auch langfristig besondere Standortqualitäten bietet.
Kapitalanlage auf einen Blick:
* Kaufpreis: 690.000 EUR
* Nettokaltmiete: 3.300 EUR monatlich / 39.600 EUR p.a.
* Bruttomietrendite: ca. 5,74 % p.a.
* Kaufpreisfaktor: ca. 17,4
* Mietvertrag zunächst bis 31.10.2029, mit Verlängerungsmöglichkeit
* Nebenkostenvorauszahlung des Mieters: aktuell 450 EUR monatlich
* Hausgeld gemäß Wirtschaftsplan 2027: ca. 1.070 EUR monatlich / 12.839,98 EUR p.a.
* Davon gemäß Wirtschaftsplan umlagefähige Kosten: ca. 478 EUR monatlich / 5.730,31 EUR p.a.
* Nicht umlagefähiger Anteil inkl. Zuführung zur Erhaltungsrücklage: ca. 592 EUR monatlich / 7.109,67 EUR p.a.
* Darin enthaltene Zuführung zur Erhaltungsrücklage: ca. 331 EUR monatlich / 3.970,52 EUR p.a.
* Laufende nicht umlagefähige Kosten ohne Zuführung zur Erhaltungsrücklage rechnerisch ca. 262 EUR monatlich
* Die Erhaltungsrücklage der WEG belief sich laut Versammlungsprotokoll zum 31.12.2025 auf rund 220.000 EUR.
* Die wirtschaftliche Situation der Eigentümergemeinschaft wird im Protokoll als geordnet bezeichnet.
* Weitere Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, insbesondere im Bereich Fassade und Aufzug, sind vorgesehen bzw. Gegenstand der WEG-Planungen.
* Die relevanten WEG-Unterlagen, Abrechnungen und Wirtschaftspläne können Kaufinteressenten im Rahmen der weiteren Prüfung zur Verfügung gestellt werden.
Ansprechpartner
Telefax: 00498990932011
Mobil: 004916097326123
ritter@ritterherz.de
Freue mich auf Sie!
