Seltene Gelegenheit im Herzen Lehels: Gewerbeeinheit mit Cashflow & flexibler Perspektive!
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Ausstattung
Details
Diese vielseitige Gewerbeeinheit befindet sich in begehrter Innenstadtlage im Münchner Lehel, nur wenige Gehminuten von der Isar entfernt. Das gepflegte Wohn- und Geschäftshaus aus ca. 1906 umfasst lediglich zwei Gewerbe- und sieben Wohneinheiten und verbindet den Charakter eines klassischen Münchner Altbaus mit einer funktionalen Gewerbenutzung.
Die Einheit bietet insgesamt ca. 151 m² auf zwei direkt miteinander verbundenen Ebenen. Im Erdgeschoss mit ca. 65,36 qm befindet sich eine großzügige Ladenfläche mit attraktiver Schaufensterfront. Zwei separate WCs und ein Küchenanschluss ergänzen diese Ebene. Über eine interne Treppe oder über den zweiten Zugang des Gebäudes mit Anbindung an den Aufzug gelangt man in das ca. 85,28 m² große Untergeschoss, das über zwei großzügige Räume sowie zwei separate Lagerbereiche verfügt. Raumhöhen von teilweise bis zu ca. 3,50 m sorgen auch hier für ein angenehmes Raumgefühl und eröffnen unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten.
Auch am Gemeinschaftseigentum sind weitere Investitionen vorgesehen, unter anderem an Fassade und Aufzug. Die beschlossenen Fassadenmaßnahmen sollen aus der vorhandenen Erhaltungsrücklage finanziert werden. Für Kapitalanleger interessant: Aus der geplanten Sanierung des Gemeinschaftseigentums im Jahr 2027 kann sich ein steuerlich relevanter Betrag von mindestens ca. 20.000 EUR ergeben; die konkrete steuerliche Behandlung ist vom Erwerber mit seinem Steuerberater zu prüfen.
Die Gewerbeeinheit ist zuverlässig vermietet und erzielt eine Nettokaltmiete von 3.300 EUR
monatlich bzw. 39.600 EUR jährlich. Bei einem Kaufpreis von 690.000 EUR ergibt sich eine
Bruttomietrendite von ca. 5,74 % p.a. bei einem Kaufpreisfaktor von ca. 17,4.
Das bestehende Mietverhältnis läuft zunächst bis zum 31.10.2029 und sieht eine
Verlängerungsmöglichkeit vor.
Damit bietet die Immobilie laufende Mieteinnahmen und zugleich
eine interessante Perspektive für Käufer, die eine spätere Eigennutzung in Betracht ziehen.
* Repräsentative Gewerbeeinheit mit ca. 150,64 m² Gesamtfläche
* Davon ca. 65 m² Verkaufsfläche im Erdgeschoss
* Großzügige Schaufensterfront im Erdgeschoss für optimale Präsentation und Sichtbarkeit
* Die Sanitäranlagen bestehen jeweils aus einem separaten Damen- und Herren-WC, die im Jahr 2019 umfassend modernisiert und einschließlich der Elektroinstallationen in den WCs erneuert wurden.
* Direkter Zugang vom Erdgeschoss über eine großzügige interne Treppe zu den Untergeschossflächen
* Untergeschoss mit zwei großzügigen Räumen, zwei separate Lagerbereiche und Raumhöhen von bis zu ca. 3,50 m
* Zugang zum Treppenhaus und Aufzug aus dem Untergeschoss
* Zwei separate WCs im Erdgeschoss
* Küchenanschluss vorhanden
* Verkaufsflächen und Innentreppe mit Terra-Cotta-Bodenbelägen
* Gepflegter und laufend instand gehaltener Gesamtzustand
* Denkmalschutzobjekt mit repräsentativer historischer Architektur aus ca. 1906
* Insgesamt 6 Etagen (UG - DG)
* Vielseitige Raumaufteilung mit attraktiver Kombination aus Verkaufs-, Neben- und Lagerflächen
* Vielseitig gewerblich nutzbar, vorbehaltlich der jeweiligen öffentlich-rechtlichen und mietvertraglichen Zulässigkeit
* Für 2027 sind Maßnahmen an Fassade und Aufzug vorgesehen; nach aktuellem Stand soll die Finanzierung aus der vorhandenen Erhaltungsrücklage erfolgen
Die Gewerbeeinheit befindet sich in begehrter Lage im Münchner Lehel, einem der traditionsreichsten und gefragtesten innerstädtischen Viertel der Landeshauptstadt. Die unmittelbare Nähe zur Isar, zur Münchner Altstadt und zur Maximilianstraße verbindet ein repräsentatives Umfeld mit kurzen Wegen und einer ausgezeichneten urbanen Infrastruktur.
Das Lehel zeichnet sich durch seine gewachsene Altbaustruktur, attraktive Wohn- und Geschäftshäuser sowie die besondere Mischung aus Wohnen, Arbeiten, Gastronomie, Einzelhandel und Kultur aus. Die Umgebung wird von historischen Straßenzügen und einer hochwertigen innerstädtischen Bebauung geprägt. Gleichzeitig befinden sich mit der Isar und dem Englischen Garten zwei der beliebtesten Münchner Freizeit- und Erholungsbereiche in kurzer Entfernung.
Auch die Innenstadt mit Maximilianstraße, Altstadt, Hofgarten und Odeonsplatz ist schnell erreichbar. Zahlreiche Geschäfte, Restaurants, Cafés und Einrichtungen des täglichen Bedarfs befinden sich im näheren Umfeld. Die zentrale Lage sorgt damit sowohl für eine hohe Wohn- und Aufenthaltsqualität als auch für ein attraktives Umfeld für gewerbliche Nutzungen.
Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist sehr gut. U-Bahn- und Tramverbindungen ermöglichen eine schnelle Erreichbarkeit weiterer Innenstadtlagen sowie anderer Münchner Stadtteile.
Die Kombination aus Innenstadtnähe, Isarlage, gewachsener Nachbarschaft und sehr guter Verkehrsanbindung macht diesen Standort zu einer gefragten Adresse für unterschiedlichste Gewerbekonzepte - und zu einer Lage, die auch langfristig besondere Standortqualitäten bietet.
Kapitalanlage auf einen Blick:
* Kaufpreis: 690.000 EUR
* Nettokaltmiete: 3.300 EUR monatlich / 39.600 EUR p.a.
* Bruttomietrendite: ca. 5,74 % p.a.
* Kaufpreisfaktor: ca. 17,4
* Mietvertrag zunächst bis 31.10.2029, mit Verlängerungsmöglichkeit
* Nebenkostenvorauszahlung des Mieters: aktuell 450 EUR monatlich
* Hausgeld gemäß Wirtschaftsplan 2027: ca. 1.070 EUR monatlich / 12.839,98 EUR p.a.
* Davon gemäß Wirtschaftsplan umlagefähige Kosten: ca. 478 EUR monatlich / 5.730,31 EUR p.a.
* Nicht umlagefähiger Anteil inkl. Zuführung zur Erhaltungsrücklage: ca. 592 EUR monatlich / 7.109,67 EUR p.a.
* Darin enthaltene Zuführung zur Erhaltungsrücklage: ca. 331 EUR monatlich / 3.970,52 EUR p.a.
* Laufende nicht umlagefähige Kosten ohne Zuführung zur Erhaltungsrücklage rechnerisch ca. 262 EUR monatlich
* Die Erhaltungsrücklage der WEG belief sich laut Versammlungsprotokoll zum 31.12.2025 auf rund 220.000 EUR.
* Die wirtschaftliche Situation der Eigentümergemeinschaft wird im Protokoll als geordnet bezeichnet.
* Weitere Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, insbesondere im Bereich Fassade und Aufzug, sind vorgesehen bzw. Gegenstand der WEG-Planungen.
* Die relevanten WEG-Unterlagen, Abrechnungen und Wirtschaftspläne können Kaufinteressenten im Rahmen der weiteren Prüfung zur Verfügung gestellt werden.
Ansprechpartner
Telefax: 00498990932011
Mobil: 004916097326123
ritter@ritterherz.de
Freue mich auf Sie!
